賃貸管理会社にリフォームを提案されたらどうする？必要性の判断基準は？

アパートや戸建住宅の賃貸管理をお願いしていて、管理会社からリフォームの提案があることがあります。

一方で、できるだけお金をかけずに借りてくる人を見つけたいというのが大家さんとしての本心かと思います。

一口にリフォームといっても、いくつかのパターンがあって、そのどれにあたるかによって、判断する基準は異なってきます。

また、リフォームをすることになった際に、その見積もり費用が適切なのかといったことも気になりますよね。

基本的には管理会社が適正な価格を提示してくれると思いますが、相見積もりを取るということは大切です。

今回は、賃貸管理でのリフォームが必要なパターンについてご紹介します。

賃貸管理会社から提案される３つのパターン

基本的にリフォームが求められるのは３つのパターンです。

それぞれタイミングが異なるので、そのあたりも含めてご紹介します。

退去時のクリーニング

１つめはクリーニングですね。

退去者が出た時にその部屋をきれいにして、次の入居者が入りやすいようにすることです。

前の入居者が長期間使用していた時などは、水回りなど専門の業者に入ってもらうことが必要になることがあります。

タバコやペットによって、壁紙が傷んでしまった、匂いがついてしまったという時には、張替えといったことも出てきます。

入居時の設備の修繕

入居者がいる時に、給湯器が壊れた、水漏れがするといったトラブルが起こった時に対応するのがこちらです。

入居者からクレームとして入ることが一般的で、できるだけすぐに対応する必要があります。

火災保険や住宅総合保険に入っていると、それによって費用が賄われることもあります。

入居者が決まらない場合のリフォーム

大家さんが一番悩むのがこの時ではないでしょうか。

古い物件で、空室になってから、一定期間入居者が入らなかった場合、リフォームをすることで入居者が集まりやすいようにという提案があることがあります。

提案内容はその物件の状況によって異なるので、一概にここをやれば集まるという定石があるわけではありません。

ただ、入居者が決まらないときの対策としてはリフォーム以外にもあるので、その点を把握した上で判断すると良いかと思います。

１つは、広告です。

チラシのポスティングから、SNS広告など幅広い広告が考えられます。

目にする人が少なく、内見自体が少ないという場合はこちらが有効です。

２つめは、フリーレント期間の設定や敷金、礼金、仲介手数料を無料にするといった方法です。

入居の時の負担を減らすことで、初期費用のまとまったお金がちょっと厳しいなといった方の背中を押す方法として有効かと思います。

３つめは、家賃の見直しです。

こちらは内見者が少ない場合もそうですが、内見後の決定に至らないといった場合に効果的です。

周辺の相場と比較して家賃が高くなっている場合は周辺相場に合わせるということが対策として考えられます。

この時の注意点としては、家賃は一度下げてしまうと上げにくくなるということ。

また、その人がいつまで入居するか予想がつかないので、場合によっては10年、20年とその家賃担ってしまう可能性があるということです。

４つめがリフォームです。

こちらは、まだ設備としては使えるけど、古いので新しくした方がニーズに合うようになるといった形での改修です。

リノベーションといって、大きく建物のあり方を見直す方法も最近では取られています。

家賃の見直し同様、内見数のアップ、内見後の成約率のアップという点で効果的です。

問題は、何をリフォームするかですね。

キッチン、お風呂、トイレの水回りを変えると印象が大きく変わりますが、コストがそれなりにかかります。

長く住むためには窓を変えて断熱性を高めるといった方法もありますが、あまり見た目としては変わらないので、すぐに入居につながるという可能性は高くありません。

床や壁紙を新しくするというのもイメージを変えるには効果的ですが、こちらもコストはかかってきます。

いずれにしても、かかったコストは大家さんが負担するか、家賃に上乗せして入居者に負担してもらうかといった形になります。

もし、家賃に上乗せするのであれば、100万円単位でかかる水回りよりは床や壁紙といったものの方が良い大きな家賃の値上がりはないので良いかもしれません。

管理会社から提案される見積もりは適正価格なのか問題

修繕やリフォームについては、賃貸管理を任せている会社が紹介してくれる会社が多いのではないかと思います。

その方がスムーズで迅速な対応を期待できるからです。

設備の故障で入居者が困っている場合は、特にそうですよね。

一方で、空室が埋まらない時のリフォームについては、時間的な余裕は比較的あります。

そうなると、管理会社が紹介してくれた方法以外のものもあるのではと考えたくなる方もいらっしゃるのではないかと思います。

そもそも、管理会社の提案よりもより良いリフォームの方法があるかもしれません。

また、同様のリフォーム内容でもより安く提案してくれる会社があるかもしれません。

このあたりは、インターネットで調べてみるのもありますし、知り合いなどに聞いてみるというのも良い方法かと思います。

地域によって、対応している会社は異なりますので、エリアに応じて会社を使い分ける必要があるので、一概にこうですとお伝えしにくいのがもどかしいです。

もし、知り合いもいないし、インターネットではちょっとという方がいらっしゃる場合は、地元の金融機関に紹介してもらうというのが良いかと思います。

というのも、地元の金融機関はその地域の会社の業績はもちろん、評判もよく把握しているからです。

物件の購入の際に融資を受けている場合は、その金融機関に聞いてみるといくつか紹介いただけるかと思います。

紹介と言っても、金融機関の方に直接声掛けをしてもらうのではなく、どういった会社があるか名前を聞くだけで良いと思います。

直接紹介してもらうとその会社にお願いしないと申し訳ない気持ちになってしまいますし、お願いするのは最終的には１社のみなので、金融機関としても２社以上紹介ということがしにくくなってしまうからです。

最近は建築費が値上がり傾向にあるので、最初の段階で良心的な会社とのお付き合いができれば、その後も安心かと思います。

その他、気になる点がございましたら、お気軽にご相談ください。