賃貸管理会社の手数料の相場-コスパが一番良い委託業務は？

賃貸管理をお願いしているけど、もっと安くならないかな。

とは言っても、安いからと言って、クレームが増えたり、空室が増えても困る。

そんな思いの方も多いのではないでしょうか。

賃貸管理の手数料の相場は、家賃の5%が毎月かかると言われています。

しかし、それはどういったサービス内容を含めて5%かというのははっきり言われていません。

基本的には

• 家賃の集金代行
• 入居者のクレーム対応
• 入居者募集 の３つだと考えていただくのが良いかと思います。

ここから、何かをなくしたり、何かを追加したらその金額が増減するというイメージでいていただくのが良いかと思います。

たとえば、家賃の集金代行だけだと3%程度のところもあると思います。

一方で、入居者から設備の故障の連絡があった場合、その修理費用は追加がかかってくる形になると思います。

最近は、月額の管理料が無料で、入居者が決まったり、更新費用を支払うという形での形態もあります。

そのあたりも含めてどの形態が良いのか比較できればと思います。

何をお願いするかは、発生頻度と現地対応の可否で判断を

頻度や現地対応の有無について、対応業務について整理すると、以下のような形になります。

発生頻度/対応	定期	不定期
リモート対応	家賃集金	クレーム対応
現地対応	清掃	入居者募集

家賃の集金代行は定期的で、リモート可

定期的かつ、リモート対応可能なものです。

家賃は毎月支払われるものなので、定期的に実施されますし、入金の有無は基本的にネットバンクで確認できるからです。

もちろん、イレギュラーは発生します。

それは家賃の支払いが滞った場合です。

ただ、その場合も文書で通知することがほとんどなので、基本的にリモート対応かと思います。

クレーム対応は不定期で、リモート可

クレームは、その都度入居者などから来るので、不定期なものになります。

ただ、電話やメールでのものなので、基本的にリモート対応が可能です。

クレームへの対応については、現地での対応となりますが、設備の故障は設備屋さんにお願いしますし、現地に大家さん本人が行くということはほとんどないかと思います。

現地の設備屋さんと信頼関係を築いておくことが大切ですね。

初期の段階で関係が構築できていれば、その後は電話などでお願いするだけなので、フルリモートでの対応が可能になると思います。

入居者募集は不定期で、リモート不可

入居者募集は退去者が出るごとに行うので、不定期対応になります。

入居希望者を内見対応する必要があるので、リモートでの対応も難しいかと思います。

現地の不動産屋さんに入居募集をお願いするのであればそのあたりも対応してくれるので、そういった関係構築をするまでは現地対応といった形かと思います。

清掃は定期的に、リモート不可

共用部の清掃は、定期的に行うものかと思います。

これについては現地で対応せざるを得ません。

共用部は家の中とは違って、ルンバのように対応可能なロボット掃除機もないため、まだまだ人の手で行うというのが一般的です。

向いている人、向いていない人

それぞれの業務について、向き不向きがあると思います。

向いている人、向いていない人について整理しました。

	向いている人	向いていない人
家賃の集金代行	定期的に時間を割ける人。お金の管理や数字を見るのが好きな人。	お金の管理が苦手な人。督促などが苦手な人。
クレーム対応	夜遅くなど不定期の連絡にも対応可能な人。入居者とのコミュニケーションが好きな人。	電話やメール対応が苦手な人。不定期の対応ができない人。設備屋さんなどとのネットワークのない人。
入居者募集	空室を埋めるノウハウを持っている人。内見案内など入居希望者とのコミュニケーションが好きな人。	募集ノウハウのない人。地元不動産屋さんとのネットワークがない人。内見案内などが苦手な人。
清掃	定期的に時間が割ける人。掃除好き。	掃除が苦手な人。定期的に時間を割けない人。

不動産業で専門的なノウハウが必要なのは、入居者募集かと思います。

ただ、こちらは賃貸管理業務を依頼しなくても、不動産屋さんで個別に対応してくれるので、そこの部分だけお願いするというのもありかと思います。

月額管理料が無料の仕組み：どちらが得か

実は、入居者募集だけを依頼する形式と賃貸管理を合わせて、賃貸管理の月額管理料が無料とうたうサービス提供方法も出ています。

それは、新たな入居者が入ったり、契約を更新するごとに契約料を大家さんからもらう形にするパターンです。

新たな入居者が入ったら家賃１ヶ月分、契約更新だったら家賃の半額をもらう代わりに月額の管理料はいただきませんといった形ですね。

結論から申し上げると、月額管理料無料プランの方が割高になりやすいです。

シミュレーションしてみたいと思います。

この料金プランだと、２年間で契約更新のため、半月分の家賃を払います。

１０万円の場合は、５万円ですね。

一方で、毎月賃貸管理をお願いしていたとして、家賃の５％を２年間払うと６万円です。

賃貸管理をお願いしている方が１万円高くなります。

ただ、２年間連続して入居せず、１年で退去してしまって、新しい人が来るとなると１ヶ月分の家賃なので、１０万円の負担となって、こちらの方が高くなってしまいます。

退去するリスクが限りなく低い物件は月額無料プランが良いかもしれませんが、一般的には毎月管理料を払った方が割安になるとご認識いただければと思います。

いかがでしたでしょうか。

自分の物件がどういう状況なのか、ご自身の状況がどうなのかなども含めて、考えることがいろいろあって、どうしたら良いかわからないという方も多いと思います。

そういった現状の整理も含めてご相談にのらせていただきますので、お気軽にご連絡ください。