佐久市で分譲・建売住宅を購入する際の注意点 -探し方・内見・契約まで-

住宅は人生の一番大きな買い物と言われます。

後悔しないように事前の情報収集はしっかりしたいですよね。

一方で、新築の分譲住宅は募集が始まるのが突然で、人気のところはすぐに完売してしまうということも多いです。

早いもの勝ちの世界なので、決断までの時間が限られるという一面もあります。

しかし、あらかじめ注意点を把握しておくことができれば、いざ新築の物件情報が出てきた際にもスピーディーに対応できるのではないでしょうか。

これまでいろいろな新築物件の紹介をしてきた経験から、「ここを把握しておけば大丈夫！」というポイントについてご紹介します。

分譲住宅、建売住宅とは：メリット、デメリット

分譲住宅、建売住宅とはどういった住宅のことを言うのでしょうか。

実は、どちらも土地と建物を一緒に購入するという点で違いはありません。

よく比較される注文住宅は、土地を購入した後に自分で発注して家を建てるという部分での違いがあります。

では、分譲住宅としてのメリット、デメリットはどういった点があるのでしょうか。

メリット１：コストパフォーマンスの良さ

購入価格：分譲住宅は、一括で土地の購入や建物の建設を行うので、１件１件個別に建てるよりも手頃な値段で購入することができます。

資産価値：デザインや機能として、万人受けするものになっているので、資産価値としても下がりにくく、将来的に賃貸に出したり、売却したりといった選択肢が取りやすい物件になります。

維持管理費：新築なので、改修などの手間もかからず、購入直後の維持管理費用もほとんどかからずに暮らすことができます。

メリット２：ギャップの少なさ

イメージのギャップ：実際の建物を見て決められるので、生活が想像しやすいという強みがあります。

時間のギャップ：すでに完成しているので、購入後、すぐに入居できます。

景観のギャップ：同じ区画内では建物が統一感のあるデザインになっています。

居住者のギャップ：同じようなタイミングでの引っ越しとなり、同じ世代であることも多いです。

デメリット：自由度の低さ

建物の自由度：建物が完成した後に購入するので、工事の経過を見ることはできず、外観や間取りも変えることはできません。機能を追加するとしたら、オプション料金を払ってといった形になります。もちろん、購入後にご自身でリノベーションをすることは可能です。

建設会社の自由度：建設会社は決まっているので、メンテナンスは基本的にその会社にお願いすることになります。

分譲住宅の探し方：公開後はネットで、公開前は不動産屋さんへ

佐久市に新しく建てられた新築住宅は、２０１１年から２０１９年の間は年間平均で６４３戸です。（総務省新設住宅着工戸数（総戸数））

決して多いとは言えず、そのため、どう見つけるか、どう情報収集するかも大切です。

実は、分譲住宅の広告は、建物の建設が始まってから（正確には建築確認申請が降りた後）でないと出てこないため、情報は入手しにくいこともあります。

基本的にはインターネットで募集されるため、こまめにネット検索をしてみるということが大切かと思います。

周辺地域にお住まいの方は、チラシのポスティングなどもあるかもしれません。

ただ、募集が開始されてからは、先着順となるため、それよりも前の段階で情報を入手したいということであれば、市内の不動産屋さんに情報提供を依頼すると良いかと思います。

１つの不動産屋さんでは情報に限りがあるので、複数の不動産屋さんにコンタクトを取っておくのをおすすめします。

新築住宅の場合は、不動産屋さんと住宅メーカーが提携していることが多く、その場合は仲介手数料もかかりません。

内見なども不動産屋さんが客観的な目線で案内してくれるというメリットもあるので、不動産会社経由での内見というのも良いかと思います。

ただ、提携していない場合は、仲介手数料がかかることがあるのでご注意ください。

内見：事前準備と当日のチェックポイント

内見前に確認しておいた方が良い３つのポイント

分譲住宅の情報を入手したら、実際に見に行く内見を申し込むことになりますが、その前に準備しておくことが良い３つのポイントをお知らせします。

１つは、立地条件です。

基本的に佐久市の場合は車での移動になると思いますが、交通の利便性やスーパーなどの買い物ができる施設が近いかなど、普段の生活でよく使う種類のお店が近くにあるか確認しましょう。

車が運転できない場合は、駅やバス停からの距離や電車やバスの本数、経路を確認してみることも大切かと思います。

土地に関して言えば、佐久市は活断層が発見されておらず、地盤は強いと言われていますので、基本的には問題ないかと思います。

ただ、元々田んぼだった土地は地盤が弱い傾向があったりもするので、ご注意ください。

２つめは、住宅を建設、販売する会社についてです。

多くの場合がホームページで確認可能かと思います。

会社としては若くても、腕の良い人が独立したばかりの会社だったりするケースもあるので、インターネット上で確認ができない場合は、不動産屋さんなどに聞いてみるのも良いかと思います。

狭い世界なので、そういった情報ネットワークは地域に広がっています。

３つめは価格です。

誰もが値段は見るところなので、当たり前と思われるかもしれませんが、実はほしい設備がオプションということもあります。

住宅としての価格は手頃でも、オプションをつけると高くなってしまうということもありえるので、ご注意ください。

たとえば、佐久市の最近の住宅はほとんどが寒さ対策でペアガラスになっていますが、床暖房もつけたいという場合は、追加料金といった形になります。

照明器具やカーテンレールなどはオプションであることが多いので、数十万円は追加でかかると想定しておくほうが良いかと思います。

また、１０年、２０年と長く住むことをイメージしている方も多いかと思います。

建物の維持管理の費用がかかってくるのかということも想定しておきましょう。

内見当日のチェックポイント

まずは、部屋の様子について確認します。

日当たりや湿気はいかがでしょうか。

収納スペースや洗濯機置き場は十分な広さでしょうか。

キッチンのコンロの口数や照明、コンセント・電話線の位置や数なども見ておくと良いと思います。

部屋の中が確認できたら、外に出て、隣の家と距離が近くないか、駐車場は十分かなども確認してみましょう。

細かいことですが、駐車場の上に電線があったりすると、鳥のフンが落ちて掃除が…といったこともあります。

もし不足する機能や設備があるようなら、オプションで追加できるか確認しましょう。

大きな工事でなければ、入居してから別でお願いするというのもありかと思います。

契約：公的書類の有無と契約書内容の確認

契約をするにあたって、公的な書類などがあるかを確認してみましょう。

建築確認済証や検査済証は行政が発行するものなので、必ずもらうことができます。

その他にも、住宅メーカーによっては住宅性能評価や住宅性能表示、地盤調査の報告書などもあるかもしれないので、確認してみると良いかと思います。

こういった証明がある方が、資産価値を保証するという点では有利です。

契約書に記載している内容で、しっかり理解していないと不利になるのは以下の３点です。

１つは、手付金やその残額の支払い時期です。

契約時に手付金として５〜１０％程度を支払い、その残額は工事が進んでから支払うといった形です。

法律では手付金の上限は２０％までと決められています。

すべて前払いですという形もゼロではありませんが、万が一、工事が完了していないで建設会社が倒産してしまったという場合はお金が戻ってこない可能性が高いです。

２つめは、入居可能な時期です。

一般的に引き渡しと言われますが、工事がいつ頃完成して、いつから引っ越し可能なのかというのを確認しましょう。

契約書には工事が延期された場合についても記載があります。

実際に遅れた場合は、違約金を請求する場合などがあります。

３つめは、契約書に記載のない欠陥が見つかった場合の対処方法についてです。

法律上、契約不適合責任と言われます。

その欠陥を修理するのか、契約を解除できるのか、返金をするのかなどの記載があります。

契約不適合責任は法律で最低１０年と定められています。

ただ、これは契約に記載がある内容に限られるため、破損などは別途メーカーで保証があったり、アフターサービスとして修理対応をする形になります。

以上のような点が注意項目になりますが、ハウスメーカーが宅建業者であれば、契約時に重要事項説明としてしっかりと説明をしてくれます。

宅建業者でない場合は、不動産会社が間に入ると宅建業者として重要事項説明をしてもらうことができます。

契約後：先のことも考えた暮らしを

購入のための住宅ローンなどの資金のめどがついたら、物件の立会検査を買主、仲介業者（不動産会社）とともに行います。

傷や汚れなどがないか確認しましょう。

ホームインスペクションといって、第三者機関に検査を依頼することも可能です。

すでに住宅性能評価や住宅性能表示がある上ではありますが、安心のためにということであれば、依頼するのも一つの方法です。

いかがでしたでしょうか。

まずは分譲住宅の情報収集からという方も多いかと思いますが、佐久市やその周辺の住宅情報については私どもでもご提供可能です。

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