移住するとき不動産（持ち家）は売却したほうがいい？選択肢はこの3つ

「地方へ移住するときは持ち家はどうしよう。」

「移住する時の持ち家の選択肢は売却が良いのか、そのままにしておくのが良いのか」

地方へ移住することを決めて持ち家の対処について困っている人もいるのではないでしょうか。

移住する際の持ち家の対処法は、「売却する」「賃貸に出す」「リバースモーゲージを活用する」の3つの選択肢があります。

それぞれの対処法に対するメリット、デメリットや注意点も紹介するので、ぜひご参考にしていただければと思います。

売却を選択したほうが良い人の３つの条件

地方へ移住する際の持ち家の対処法としては３つあります。

１つ目は売却です。

地方へ移住する際に持ち家を売却したほうがいい人の条件は、以下の3つです。

• 地方へ永住する可能性が高い
• 資金に余裕がない
• 相続人がいない

それぞれ詳しく解説します。

地方へずっと住み続ける環境が整っている

移住した後にずっと住み続ける可能性が高い場合は、戻ってくる場所の必要がないため、持ち家を売却しても問題ありません。

ただ、これはずっと住み続ける「つもり」という意思の問題ではありません。

親御さんの介護で田舎に戻るなど、ずっと住み続ける環境になっていることが大切です。

というのも、誰もがずっと住み続けたいとは思っていても、実際に移住してからのことはわかりません。

他の地域に再転居する理由が出てくるかもしれませんし、「やっぱり移住前の生活がいい」「移住先の環境が合わない」などの理由で考えが変わる可能性があります。

そういう点から環境が整っていることを条件にしました。

資金に余裕がない

次に持ち家を売却したほうがいい人として、資金に余裕がない人も挙げられます。

移住先の住居形態にもよりますが、基本的には地方では車が必須となるため、月々の生活費は移住前より上がる可能性があります。

移住先で仕事をする予定がない場合で十分な資金がないときは、持ち家を売却して資金をつくっておこうという気持ちになるかと思います。

住居費については都心よりも地方の方が安くはなります。

ただ、もともとお住まいの家でローン支払いなどがなく、家賃の支払いがない状態だった方は、移住した方が出費が多くなる可能性があります。

資金計画は事前にしっかりと想定しておきましょう。

相続人がいない

持ち家を相続させる相手がいないときは、持ち家を売却するのも選択肢の1つです。

お子さんがいる場合など自分が亡くなった後に相続させる人がいる場合は、持ち家を資産として残せます。

家がある場所にもよりますが、相続人が住むこともでき、賃貸に出して家賃収入を得ることも可能です。

ただし、相続人がいる場合でも必要ない可能性もあるため、事前に相続させる相手に確認しておくことをおすすめします。

移住する際に不動産を売却するメリット、デメリット

地方へ移住する際に持ち家を売却するメリットやデメリットを見てみましょう。

売却資金を得られる。ただし希望金額で売れるとは限らない。

持ち家を売却するメリットとして、売却資金を得られることが挙げられます。

地方へ移住する場合は、新居のための費用がかかり、買う場合は購入資金、借りる場合は敷金や礼金が必要です。

また、引っ越し費用や新しい家具・家電など、様々な出費がかることも想定されます。

そういった思わぬ出費に備えるという点では有効かと思います。

一方で、その家が必ず希望の価格で売れるとは限りません。

戸建住宅の場合、多くの場合売却に困ることはありません。

ただ、希望の金額で売れるかというと別の話になります。

設備が老朽化していたり、再建築不可の物件だったりすると、思ったほど高い金額で売れないということも出てきます。

固定資産税などの維持費の負担がなくなるが、収入を得る可能性もゼロに

持ち家を売却すると、固定資産税や都市計画税などの負担がなくなることもメリットです。

地方へ移住しても、持ち家を所有したままだと、固定資産税などの税金、電気や水道などの光熱費の基本料金が発生します。

また、賃貸に出さない場合は、管理も必要になります。人が住まない住宅は傷みが早いといわれているため、定期的に家に戻り、通風や通水、清掃等を行う必要があります。

持ち家を売却することによって、維持費の負担がなくなり、管理することから解放されるメリットがあるでしょう。

一方で、後ほどご紹介するとおり、そのまま賃貸に出せば家賃収入が入ってくる可能性があります。

売却すると売却金額以上の収入は入ってきませんが、賃貸であれば継続した収入を得ることができます。

場所に縛られない生活が可能になる一方で、家財の処分が必要に。

持ち家がなくなるので、万が一移住先から戻ってきた場合は、その家ではなく、他の家を賃貸、購入するということになります。

もともと暮らしていた地域が良いということであれば、近くの家を探すことになるかと思いますが、他の地域で暮らすことも可能です。

住む地域の選択肢を広げられるというのは一つのメリットかと思います。

一方で、家を処分する際には、家財もすべてなくした状態での売却が基本となります。

移住先の家が小さいと処分する家財も出てくると思います。

その場合は断捨離が必要になることもあると思います。

移住する際の不動産を売却する２つの方法

地方へ移住する際の持ち家の売却方法は、以下の2つです。

• 不動産仲介業者に売却を依頼する
• 不動産買取業者に直接売却する

不動産仲介業者に売却を依頼する場合

持ち家の売却方法として、不動産仲介業者に売却を依頼することが挙げられます。

不動産仲介業者に依頼して売却できれば、市場の売却相場で売れる可能性があります。

立地や築年数も関係してくるため、不動産仲介業者に依頼してどの程度の金額で売れそうか査定をしてもらうと良いかと思います。

基本的に査定は無料かと思います。

売却の金額と物件の条件によっては、不動産仲介事業者側で扱うことが難しかったり、売却に出しても売れ残るといったこともあるので、その場合は価格の見直しを随時行いましょう。

不動産買取業者に直接売却する方法

地方に移住する際に不動産買取業者に直接売却することも持ち家の売却方法の1つです。

不動産買取業者に直接売却することは買取と呼ばれ、不動産仲介業者に売却を依頼した場合に比べると安い売却金額になります。

ただし、不動産買取業者に直接売却できる物件であれば、1ヶ月程度の短期間で現金化できるメリットがあります。

なお、買取してもらえる物件かどうかは、不動産買取業者によって異なります。

仲介と買い取りについてはこちらで詳しくご紹介しています。

不動産会社選びの注意点：買取査定価格だけで判断するのは危険

査定依頼をする場合は複数社にお願いし、査定額や対応を比較して依頼する不動産会社を決めることをおすすめします。

家賃の査定額は、不動産会社によって異なるので、複数を比較してみることで、どの程度が相場なのかを判断できるかと思います。

注意いただきたいのが、最も高い査定価格を出したところが、必ずしも良いというわけではないということです。

というのも、募集をかけてみる段階で、高めの金額で出してみることは、どの不動産会社でも可能だからです。

出してみて、売却できなければ価格を下げましょうと提案がされて、結局は思っていたよりも安かったということになると思います。

そうすると、売れない期間という時間も無駄になってしまいます。

あくまで金額は目安で、どの会社にするかは個別にコンタクトを取って、しっかりと対応してもらえそうか確認いただくのが確実かと思います。

移住する際に不動産の売却時にかかる３種類の税金

持ち家に限らず、不動産を売却して利益が出る場合は税金がかかります。

想定外の出費に慌てなくてすむように、不動産売却時にかかる税金について把握しておくことが大切です。

不動産を売却して利益が出る場合にかかる税金は、以下の3つです。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

譲渡所得税：所有年数によって税額が異なる

持ち家を売却して利益が出る場合には、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税とは、所得税と住民税を合わせた総称ですが、2024年現在においては復興特別所得税がプラスされます。

復興特別所得税とは東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するための税金で、2037年まで課される特別税です。

譲渡所得税は持ち家を売却した翌年に確定申告して納税します。

譲渡所得税の税額は、不動産の所有年数によって税率が以下のように異なります。

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
長期譲渡所得（5年超所有）	30％	9％	0.63％	39.63％
短期譲渡所得（5年以下）	15％	5％	0.315％	20.315％

不動産の譲渡所得における所有期間は、売却した年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となり、5年を超えているか5年以下かで判断されます。

参照元：国税庁｜譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

参照元：国税庁｜長期譲渡所得の税額の計算

参照元：国税庁｜短期譲渡所得の税額の計算

印紙税：売却金額によって税額が異なる

印紙税とは、不動産の売買契約書など印紙税法で定められた課税文書に対してかかる税金です。

不動産の売買契約書の場合は、収入印紙を貼付し、消印することによって納税とみなされます。

印紙税額は契約書類に記載された金額によって、以下のようになります。

売却金額	本則税率	軽減税率
100万円を超え500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

なお、2027年3月31日までの間に作成される不動産売買契約などについては、軽減税率が適用されます。

参照元：国税庁｜印紙税額の一覧表

登録免許税：負担なし（基本的に買う側が支払い）

登録免許税とは、登録免許税法に基づき、不動産や法人の登記をする際にかかる税金のことです。

持ち家を売却する場合は、登記申請時に収入印紙を貼って納税しますが、一般的に登記を依頼する司法書士に支払う報酬とともに請求されます。

所有権移転にともなう登記費用は買主が負担するため、売却する物件に住宅ローンが残っている場合に、抵当権を抹消する際にかかる抵当権抹消登記費用の負担だけです。

抵当権抹消登記の登録免許税の費用は不動産1件につき1,000円のため、持ち家の場合は、土地と建物で2,000円となります。

参照元：法務局｜抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税

持ち家を賃貸に出すメリット、デメリット

安定した収入が期待される一方で、空室リスクも。

持ち家を賃貸に出す場合のメリットとして、安定した収入が得られることが挙げられます。

一旦借主が決まれば、毎月決まった家賃収入があるため、安定した収入源として考えることが可能です。

とくに戸建て賃貸の場合は、ファミリー層が借りるケースが多く、通常の物件に比べて長く借りてもらえる傾向にあります。

移住先で仕事をしない場合は、大きな収入源となるでしょう。

一方で、持ち家を賃貸に出してもすぐに借り手がつく保証はありません。

築年数が古い場合や設備が故障している場合は、賃貸に出す前に修繕費がかかることもあります。

長期で借り手が見つからない場合は、家賃の金額を下げるといった選択も採ることになるので、思ったほどの収入にならなかったという可能性もゼロではありません。

家を所有し続けることにはなるが、自由に使えなくなる。

家は所有し続けることになるので、移住先から戻ろうと思った時に、戻る家があることもメリットです。

ただ、家を貸している場合は、移住先から戻るタイミングで、賃貸人との契約期間が残っているので、そういった点で自由が効かないという部分はあります。

そういったときのことを考えると、一般的な普通賃貸借契約ではなく、期間を定めた定期借家契約というもので賃貸契約をすることも多いです。

ただ、定期借家契約は賃貸人にとって不利な契約なので、賃料が安くなったり、賃貸人が見つかりにくくなる可能性があります。

資産をとして残せるものの、維持費がかかる。

持ち家を賃貸に出す場合は、不動産を資産として残せることもメリットといえます。

たとえばお子さんがいる場合は、引き続き賃貸物件として家賃収入を得ることも可能です。

条件が良い場合は、将来的に建て替えも考えられます。

ただ、所有し続けることになるので、固定資産税などの税金の負担に加えて、維持管理の費用が必要になります。

賃貸物件として安全に住んでもらうための修繕や、設備が故障した場合の修理に伴う費用が発生します。

築年数が経過している家は修繕費の負担が多くなる傾向になるため、まとまった費用が必要になることも考えられます。

賃貸に出す場合の注意点

持ち家を賃貸に出す場合の手順は以下の通りです。

1. 住宅ローンの残債を確認する
2. 家賃などの貸し出す条件を決定する
3. 入居者募集を行う
4. 賃貸契約を締結する
5. 物件の引き渡しを行う
6. 居住者からの家賃入金の確認、クレーム対応

賃貸に出すのは、ご自身でも可能ですし、不動産会社に依頼することも可能です。

ご自身で行う場合も含めた注意点をご紹介します。

住宅ローンがある場合は金融機関へ確認を

住宅ローンが残っている場合、借入先の金融機関に伝えずに賃貸に出すと契約違反となり、全額返済が必要になることがあります。

正当な理由がない限り、住宅ローンを組んだまま、賃貸に出すことは禁止されています。

何が正当な理由になるかは借入先の金融機関の判断なので、相談してみましょう。

家賃などの貸し出し条件は周辺の相場を参考に

家賃など条件については、周辺の相場を参考にしていただくのが良いかと思います。

仲介を不動産会社にお願いするのであれば、そのあたりは不動産会社に相談するのが良いと思います。

間取り図なども不動産会社で作成してくれるはずです。

すぐに戻って来るかもしれないという場合は、２年間といった期間を定めた賃貸の定期借家契約という形態にすると戻ってきても居住者がいるので、元の家で暮らせないといったことを避けられるかと思います。

入居者募集と賃貸契約

不動産会社などへコンタクトを取って、入居者の募集を行います。

通常は、入居者が決まったら家賃の１ヶ月分といった手数料を不動産会社へ支払う成果報型での入居者募集依頼となります。

決まらない場合は、費用は発生しないので安心ですね。

契約書も入居者募集を行う不動産会社が作成をしてくれます。

貸し出す期間や敷金、礼金、保険の加入の有無など条件は伝えましょう。

賃貸に出した後の対応はずっと続きます。

入居者決まって鍵を引き渡した後、家賃の入金確認や入居者からのクレーム対応、設備の修理などを行う必要が出てきます。

移住先にもよりますが、遠方で管理する負担が大きい場合などは管理会社に委託するのも選択肢の1つです。

退去者が出た場合などは、その後の入居者募集もすぐに行う必要が出てきます。

賃貸の管理を任せる場合、家賃の5%ぐらいが相場となるため、任せてしまうのも良いかと思います。

不動産会社の選び方

依頼する不動産会社は大きくは、

• 大手不動産会社
• 地場不動産会社

に分けられ、それぞれ特徴が異なります。

不動産会社	メリット	デメリット
大手不動産会社	・実績が豊富で信頼性が高い ・コンプライアンスを遵守する傾向が強い	・マニュアルがあるため、融通がききにくい
地場不動産会社	・地元の顧客を多く抱えている ・柔軟に対応してくれる	・ネームバリューがない

大手不動産は実績が豊富なため信頼性が高い特徴があります。

また、最近はコンプライアンスを遵守する傾向が強くなっています。

ネームバリューもありますが、基本的には一般的なポータルサイトが主な集客方法です。

一方、地場不動産会社はネームバリューがあまりない代わりに、依頼に対して柔軟に対応してくれる傾向にあります。

地場不動産は地元に根付いた特徴があり、地元に顧客を多く抱えているため、独自のルートで借主が決まることもあります。

特に意識いただきたいのが、会社名だけでなく、実際に業務を行う担当者です。

• 質問に的確に答える知識がある
• 誠実な対応を行っている
• 時間や約束をきちんと守る

など基本的なことのように感じる方も多いかと思いますが、担当者による差が激しいというのも不動産業界の特徴でもあります。

対応に不安を感じるようでしたら、会社の名前や規模よりも担当者で決めたほうが安全かと思います。

持ち家を所有しつつ、資金を得る：リバースモゲージの活用

リバースモゲージとは自宅を担保に生活資金等を借り入れし、契約者死亡時に担保となっていた不動産を売却することで返済する仕組みのことです。

自宅を売却せずに資金を得られるというのが魅力です。

リバースモゲージを活用する場合の手続きの流れは、以下のとおりです。

1. 金融機関に資料請求して内容を確認
2. 金融機関を決定
3. 審査
4. 契約
5. 融資実行

金融機関に資料請求：９つのチェックポイント

リバースモーゲージの商品内容は金融機関によって異なるため、まずは資料請求して詳細な内容を確認しましょう。

資料を入手したらご自身で利用できるかどうか、以下の９項目をチェックしましょう。

項目	内容
対象年齢	50歳以上が対象で開始年齢の上限は80歳までとする金融機関がほとんど
対象エリア	自宅が対象エリアに入っているか確認
対象物件	基本的には戸建てを対象としている金融機関がほとんど
資金用途	事業目的や投資目的以外は基本的に自由
借入利率	金融機関によって異なるため、比較が必要
借入限度額	評価額の何％ぐらいが借入可能なのかを確認（金融機関によって異なる）
借入方法	毎月一定額を借り入れる方法、まとまったお金を一括で借り入れる方法、必要時に借り入れ
諸費用	手数料など必要な諸費用について確認
元金返済方法	リコース型（補填あり）とノンリコース型（補填なし）から選択

金融機関決定は５点を比較

できれば複数の金融機関の商品を比較し、気になる商品がある場合は、直接出向いて説明を聞きましょう。

配偶者に加えて相続人の代表者も同席できると理想的です。

一番の関心は

• 借入限度額
• 借入利率
• 借入方法
• 手数料
• 元金返済方式

の５点かと思います。

たとえば、利率は低くても、手数料が高くて総合的に見ると割高なものもあります。

また、借入限度額は高いけど、借入方法が毎月払われるものだと、一括でお金が必要な場合は困ります。

特に注意いただきたいのが元金の返済方式です。

リコース型とノンリコース型がありますが、リコース型の場合は、不動産を売却した金額が借入額よりも低かった場合は、差額分を支払う必要があります。

そうなったときは、相続人が補填する必要が出てくるので、注意が必要です。

大きな金額なので、できる限りお得なものにしたいですよね。

審査と契約、融資実行：審査には１ヶ月程度の時間がかかる想定を

金融機関によって審査が行われ、担保となる不動産の評価額から融資の限度額が算出されます。

年金などの収入や借入の有無、返済状況などが審査され、2週間〜1ヶ月程度の時間がかかります。

すぐに契約に移れるわけではないので、ご注意ください。

その後、審査を通過したら金融機関からの融資限度額や返済額など説明を経て、契約となります。

そして、契約の時に決定した借入方法で融資が実行されます。

リバースモゲージで必要な４つの書類

リバースモゲージを活用する場合に必要な書類は、以下の４点です。

書類名	内容
身分証明書	運転免許証やパスポートなど本人確認ができる書類
収入を証明する書類	ねんきん定期便、年金裁定通知書など現在の収入が確認できる書類
物件を証明する書類	登記事項証明書など担保となる物件の詳細がわかり、かつ契約者に所有権があることを証明するための資料
担保関係書類	他に借入がある場合は償還表などの書類

リバースモーゲージを活用する際の３つの注意点

リバースモーゲージを活用する際は以下の点に注意しましょう。

• 利用できるエリアを制限されている場合がある
• 事前に相続人の了承を得る
• 登記が完了しているか確認する

利用できるエリアを制限されている場合がある

リバースモーゲージを活用する際は、利用できるエリアが制限されている場合があることに注意しましょう。

先述のとおり、リバースモーゲージを活用するためには自宅に担保設定を行いますが、金融機関によって担保可能なエリアを制限している場合があります。

この理由は、リバースモーゲージは住宅が建っている土地をメインに不動産評価額を決定するのが一般的なため、評価の低いエリアは対象外とされることがあるからです。

また、戸建てのみを対象としており、マンションは対象外としている金融機関が多いのが実情です。

一部の金融機関はマンションも対象となっていますが、立地が良く、築年数が浅いなど条件の良いマンションに限られます。

事前に相続人の了承を得る

リバースモーゲージでは、契約者が亡くなった場合は、相続人が担保となっている不動産を売却するなどの方法で元金を返済するため、相続人の協力が不可欠です。

そのため、相続人全員に事前に自宅が担保となることなどを説明して了承を得ておきましょう。

また、契約者が亡くなった後は、相続人が売却などの手続きをするため、手続きの流れも把握してもらう必要があります。

登記が完了しているか確認する

リバースモーゲージを活用する際は、登記が完了しているかも確認しましょう。

持ち家が相続した実家だった場合で相続登記を行っておらず、亡くなった方の名義のままで、本人に名義が変更されていないケースも見られます。

リバースモーゲージを活用するためには、担保となる不動産が契約者に所有権があることが前提となるため、金融機関から説明を受けるまでに登記手続きを完了させる必要があります。

いかがでしたでしょうか。

これまで見てきた通り、持ち家の活用については、

• 売却するのか
• 賃貸に出すのか
• リバースモゲージにするのか

の３つの方法があります。

それぞれメリット・デメリットがあり、状況に応じてどれがベストかは変わってきます。

また、ご自身の判断だけでなく、ご家族の同意も必要になる場合もあります。

すぐに動きたいという気持ちはあると思いますが、持ち家の処分は購入と同じように大切な決断です。

私たちもご相談にのらせていただきますので、お気軽にご連絡ください。